賃貸/注文住宅販売/建売住宅販売を解説|不動産業界知識vol.2

不動産業界と一言で言っても、実に幅の広い業界です。

あなたが賃貸マンションを借りに行った時に、受付をしてくれた人も不動産業界勤めですし、家族用のマンションのオープンハウスを案内してくれる人も、不動産業界です。

我々人間が必要な『衣・食・住』の一つを担うだけあって、実に多くの人が、様々な形で働いている業界であると、知っておいてください。

今回の記事では、

  • 賃貸
  • 注文住宅販売
  • 建売住宅販売

以上3つについて説明していきます。

【賃貸】大手賃貸業者から街の不動産屋さんまで

賃貸は一番身近な不動産業界の種類と言えるでしょう。

マンションやアパート、一戸建て住宅の賃貸を扱う仕事です。

不動産賃貸の市場規模

現在持ち家率は、全所帯の約60%です。

つまり残りの40%の人達が対象になります。

もちろん、公団住宅や社宅に住んでいる人もいますが、単身者の多くが、賃貸を選択しますので、市場規模は非常に大きいです。

また、若年層で持ち家を望む割合は、年々減少しています。

そのため、今後はますます、賃貸を選ぶ人が多くなると予測されていますので、市場規模が現状よりも小さくなることはありません。

不動産賃貸の現状

年々、持ち家志向から賃貸志向へと変わっています。

とくに、ここ数年で自然災害が国内で多かったために、家を購入することに不安を感じる人が増加していることが、大きな理由です。

賃貸への需要は、緩やかではありますが、高まっています。

不動産賃貸の課題

需要は高まっていますが、やはり空き部屋になっている所も多いのです。

何年も借り手がつかない、そのような物件は非常に多いです。

全国で見ると、賃貸物件のうち、実に18%の物件が空き部屋になっています。

なぜなら、どうしても一部の地域や物件に人気が集中してしまうからです。

人気のない物件は長年放置され続けてしまいます。

この空き物件に、「どうやって人をつけるか?」

これが、賃貸業界での今後の課題です。

不動産賃貸の展望

町の不動産屋のような、小さな企業は淘汰されていくと予想されています。

大手だけが生き残り、フランチャイズ化が今よりも更に進みます。

なぜなら、「単独店舗で賃貸契約をするよりも、名前を知っている不動産屋で契約をしたい」というニーズの方がはるかに大きいからです。

ただし、最終的にはコンビニエンス業界のように、フランチャイズ同士の戦いになるでしょう。

「賃貸」で有名な企業(売上ベスト3)

1位:大東建託
2位:ミニミニ
3位:エイブル

この3企業が、2012年以降、ベスト3の固定企業になっています。

実際に行う業務とは?

マンションやアパートだけでなく、駐車場や倉庫、事務所等も取り扱います。

賃貸できるものであれば、何でも扱うので、幅広い仕事と言えます。

賃貸を専門に扱っている企業もありますが、多くの企業は不動産売買と平行しています。

1件あたりの成約時に得られる利益は、当然、不動産売買の方がはるかに上です。

よって、売買をメイン業務とし、賃貸は片手間にやっている企業も少なくありません。

賃貸業を行う目的は、仲介手数料です。

物件をお客さんに案内し、契約時、ならびに契約更新の際に手数量が発生します。

そこからの収益を得ることが賃貸業を行う理由です。

来店したお客さんへの対応はもちろんですが、賃貸オーナーを開拓するための営業もあります。

とにかくやることが多いので、体力勝負です。

ですから、続かない人が多く非常に離職率が高いことでも有名です。

【注文住宅販売】土地を持っている人がターゲット!

注文住宅販売は、純粋に家だけを売ります。

お客さんの注文を聞いて、注文通りの家を作り、売る仕事です。

注文住宅販売の市場規模

年間約40万戸が作られています。

この数字は、ピークであった1996年に比べると約半分です。

しかし、ここ数年で下げ止まりをしていますので、今後もこの年間約40万戸という数字は、キープされていくことが予測されています。

注文住宅販売の現状

最近では、ハウスメーカーと呼ばれることも増えてきました。

数年前から、安さを売りに注文住宅を請け負っている業者も少なくありません。

『1,000万円以下の値段で家を建てる』という触れ込みを聞いたことがある方もいるかもしれません。

この戦略は、発表当初こそ一定の層に受け入れられましたが、最近は安いだけで飛びつく客層は、明らかに減っています。

むしろ、「多少多くのお金を出してでも、自分の家に付加価値をつけよう」という声が広がっています。

注文住宅販売の課題

注文住宅に付加価値をつけることこそが今後の課題です。

注文住宅を利用する人は、やはり建て売りでは購入できない家が欲しいのです。

たとえば、耐震強化住宅、太陽光熱発電住宅、バリアフリー住宅です。

普通の家で満足できる人は、なかなか注文住宅を建てようとは思いません。

彼らの気持ちを『付加価値がある注文住宅』に向けることは、今後の大きな課題です。

そのためには、耐震強化住宅、太陽光熱発電住宅、バリアフリー住宅のメリットを、世間に発信していかなくてはなりません。

注文住宅販売の展望

2008年の時点で、総世帯数は約5,000万です。

一方、総住宅数は5,800万なのです。

世帯数よりも住宅数の方が800万も多い…。

つまり、この800万という数字は、余っているのです。

単純に「注文住宅を建てませんか?」では、人は動きません。

人を動かすプラスワンが必要になってきます。

そのうちの1つが先程お伝えした、耐震強化住宅、太陽光熱発電住宅、バリアフリーのような付加価値のある住宅です。

それとは別に、古くなった家の立て替えを、注文住宅として提案する、という戦略もあります。

いずれにしても、お客さんに注文住宅を選択させるためには、付加価値を今以上にアピールしていく必要があります。

1つの極端な例を言ってしまうと、「えっ?今時、太陽熱発電じゃないなんて、信じられない!」という流れを、業界全体で作ってしまうことです。

「注文住宅販売」で有名な企業(売上ベスト3)

1位:積水ハウス
2位:旭化成ホームズ
3位:積水化学工業

この3社は、ここ数年順位が入れ替わっていません。
(ちなみに4位以降は入れ替わりが激しいです。)

注文住宅の分野では、地位を既に確立している3社と言えます。

実際に行う業務とは?

対象は、土地を持っているお客さんです。

彼らの注文を聞いて、注文通りの家を建てるのが仕事。

間取りや設計部分から注文を受けるので、お客さんとの綿密な打ち合せが主な仕事になります。

また、お客さんの注文が決まった後は、職人さん達にその注文を伝えます。

つまり、お客さんと職人さんの橋渡し役のような存在です。

もちろん自分達で電話営業も行います。

注文住宅販売もお客さんを座って待っているだけの仕事ではありません。

【建売住宅販売】土地と家をセットで販売!

建売住宅販売は、土地とセットで家を売る仕事です。

不動産業の主な仕事と言えば、昔も今も、この建売住宅販売。

ではチェックしていきましょう!

建売住宅販売の市場規模

市場規模は、年間約4兆円です。

1つ1つの単価が非常に高い家を販売する業界なので、これだけ大きな数字になっています。

建売住宅販売の現状

現在でも不動産屋の仕事のメインは、この住宅の建て売りです。

しかし、利益率は以前に比べると、大きく減ってしまいました。

その理由は、一部の企業が激安の建売住宅販売を行ったからです。

そのため、住宅の市場価値自体が大きく下落してしまいました。

以前は1つの契約で1,000万円以上の利益が出ていましたが、今は200万円前後が平均です。

つまり、以前の5倍売って利益が一緒です。

建売住宅販売の課題

土地を買い取り住宅を建てているので、売れ残ってしまえば当然赤字です。

もちろん、建ててから時間が経てば経つ程、売るのは難しくなっていきます。

この売れ残った物件をどのように売っていくのかは、非常に大きな課題です。

現状は、仲介業者に販売を任せ、広告費をかけないやり方が主流。

ですが、このやり方もそろそろ限界と言えるでしょう。

別の角度からのアプローチが必要と言えます。

建売住宅販売の展望

手抜き工事の問題も社会的に大きく問題視されています。

安いだけの住宅は、今後見向きもされなくなります。

安いといっても数千万の買い物です。

お客さんにとっては、一生の中で一番高い買い物になります。

安心できないものに、大金を払う人はいませんよね?

また、少子化と高齢化社会が進むことで、以前のような4LDKの住宅ではなく、1LDKや2LDKサイズの建て売りが人気になると予想されています

「建売住宅販売」で有名な企業(売上ベスト3)

1位:一建設(はじめけんせつ)
2位:アーネストワン
3位:飯田産業

「1位の一建設の名前を聞いたことがない…」

と感じるかもしれません。

実は、元々飯田建設だった会社です。

2006年に、飯田建設から一建設に社名変更をしています。

また、2位のアーネストワンは、一建設の兄弟会社にあたります。

つまり、建売住宅販売の分野は「一建設」が現状引っ張っている形です。

実際に行う業務とは?

土地を安く買い、そこに住宅を建てます。

大きな土地を買い占めることが多く、ブロックに区分けし、住宅地を作っていくやり方です。

しかし、それは会社全体で行う仕事です。

実際に従業員がやることは、営業です。

チラシを配り、宣伝をしてオープンハウスに来てくれた人に対して営業を行います。

そのため、多くの人が休みとなる土日祝日が一番お客様と商談するチャンスとなります。

以上が賃貸/注文住宅販売/建売住宅販売の解説でした。

また次の記事でお会いしましょう!

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